주택연금을 더 받는 방법이 있다

한국주택금융공사 사이트.

　주택을 담보로 제공하고 매달 연금을 받는 주택담보노후연금보증(주택연금)의 가입 기준이 9억원 이하에서 올 10월쯤 12억 원 이하로 완화될 것이다.  http://www.gjdream.com/news/articleView.html?idxno=631207

　

▲주택연금은 주택담보대출 상품이다

　주택연금은 소유한 주택을 담보로 일정 기간 연금을 지급하는 금융상품이다. 만 55세 이상의 고령자가 주택을 담보로 맡기면 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금을 받을 수 있다. 역모기지론에 해당하며 그중 국가가 보증하는 상품을 주택연금이라 한다.

　역모기지론이란 특별한 소득이 없는 고령자에게 주택을 담보로 자금을 연금 형태로 대출해 주는 주택담보대출이다. 매달 지급되므로 시간이 흐를수록 대출액이 늘어나며 이후 주택을 처분하면 원리금이 일괄 상환된다. 일반적인 모기지론과 자금이 반대로 흐른다고 해서 ‘역(逆)’이란 표현이 붙었다.

 

　▲만 55세 이상만 주택연금을 신청할 수 있다

　주택연금 신청대상은 만 55세 이상이다. 담보는 9억원 이하 주택으로 부부 기준 1주택이 원칙이다. 금융위원회는 최근 몇 년 사이 주택 가격이 급등했다는 점을 고려하여 가입 기준을 12억 원 이하 주택으로 완화하는 ‘주택금융공사법 시행령’ 일부 개정안을 입법 예고했다. 입법 예고와 내규 개정 등을 거쳐 오는 9~10월에 시행될 것이다. 주택연금 가입 요건이 완화되면 기존에 가입이 어려웠던 14만여 가구가 가입할 수 있을 것이다.

　주택연금은 평생 혹은 정해진 기간 받을 수 있으며 부부 중 한 사람이 사망하더라도 감액 없이 지급된다. 연금수령액이 집값을 초과하더라도 상속인에게 청구하지 않으며, 집값이 남을 경우 상속인에게 지급한다는 점이 특징이다. 저당권 설정 시 등록세나 교육세, 농어촌 특별세, 국민주택채권 매입의무 면제 등 세제 감면 혜택도 있다. 주택연금 이용 시에는 가입주택이 5억 원 이하일 경우 재산세 25%를 감면받으며 대출이자비용에 대해서도 연간 200만 원 한도 내에서 소득공제를 받을 수 있다.

 

　▲주택연금의 기준금리는 선택할 수 있다

　주택연금 금리는 기준금리에 가산금리를 더해 책정한다. 기준금리는 3개월 CD 금리와 신규취급액 코픽스(COFIX) 금리 중 선택할 수 있다. CD란 시장에서 양도가 가능한 양도성 예금증서를 말한다. 은행에서 자금조달을 위해 발행하며 만기 전에도 자유롭게 거래할 수 있는 것이 특징이다. 은행은 CD를 발행한 자금으로 대출을 시행하므로 CD 금리보다 대출 금리를 높게 책정한다. 코픽스는 예금은행의 자금조달 비용을 반영한 주택담보대출 기준금리다. 이자는 대출잔액에 가산되며 별도로 납부할 필요는 없다.

　주택연금 심사는 한국주택금융공사가 맡는다. 가입자가 공사에 보증신청을 하면 공사는 자격요건과 담보주택의 가격 평가 등을 심사한다. 공사는 심사 후 보증약정을 체결하고 저당권 설정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급한다. 대출거래약정이 체결되면 신청자는 금융기관에서 주택연금을 대출받을 수 있다.

 

　▲2022년 신규 가입은 1만 4580건이었다

　주택연금은 만 55세 이상의 소유자가 집을 담보로 제공하고, 집에 계속 살면서 평생 연금 방식으로 매달 노후 생활자금을 지급받는 제도이다. 국민연금과 기초연금만으로 살아가기 어려운 사람은 주택연금을 ‘또 하나의 연금’으로 활용할 수 있다.

　실제로 2022년에 주택연금 신규 가입 건수는 1만 4580건으로 사상 최대였다. 이는 2021년의 1만 805건에 비교하여 34.9% 증가한 것으로 2007년 주택연금 도입 이후 가장 많았다. 2023년 상반기 주택연금 신규 가입 건수는 8천109건으로 집계됐다. 이는 2022년 상반기 6923건에 비교하여 17.1% 급증한 것으로, 2007년 주택연금 도입 이후 2년 연속 사상 최대 기록을 경신했다. 즉, 상반기 기준 신규가입 건수는 2019년 6044건에서 2020년 5124건, 2021년 5075건으로 감소하다가 2022년과 2023년에 연속 급증했다.

 

　▲주택시장이 침체되면 신규가입이 는다

　주택연금은 주택시장이 침체되면 신규가입이 늘고 주택시장이 호황이면 해지가 늘어나는 경향이 있다. 2023년 상반기 전반적인 주택시장 침체 분위기 속에 주택연금 신규 가입 건수가 사상 최대치를 갱신한 것이다.

　이처럼 주택연금 가입자가 늘어나면서 올해 상반기 연금 지급액은 1조 1857억 원으로 2022년 상반기 8739억 원에 대비하여 35.7% 급증했다. 상반기 기준 주택연금 지급액이 1조 원을 넘은 것도 올해가 처음이다. 2007년 이래로 지급된 전체 금액은 9조 원에 달하는 등 고령층 소득 지원이라는 주택연금 본연의 효과가 점차 나타나고 있다는 평가다.

 

　▲주택시장이 활성화되면 가입은 줄고 해지는 는다

　2023년 6월말 기준 주택연금 총 가입건수(유지 기준)는 8만 9417건으로, 이들에게 그동안 지급한 연금지급액은 모두 8조 8692억원으로 집계됐다. 2023년 상반기 주택연금 해지건수는 1633건으로 2022년(1916건) 대비하여 14.8%, 사상 최대였던 2021년 상반기(2633건) 대비로는 38% 감소했다. 쉽게 말해 주택시장이 침체되면 신규 가입은 늘고 기존 가입자의 해지건수는 줄지만, 주택시장이 활성화되면 가입은 줄고 해지는 늘어나는 경향이 있다.

　2023년 상반기까지 누적 가입자 기준 주택연금 가입 주택의 평균가격은 3억 7100만원으로, 수도권이 4억 3400만원, 지방이 2억 3700만원이었다. 평균 월지급금은 117만 6000원으로, 수도권이 134만 3000원, 지방은 82만 2000원이었다.

 

　▲주택연금에 가입하려면 시점을 잘 선택해야 한다

　이왕 주택연금을 가입하려면 언제 가입할 지를 잘 선택해야 한다. 주택연금 수령액은 가입 당시 평가한 주택가격에 따라 정해진다. 주택가격이 3.6억 원인데, 향후 올라갈 가능성이 높다면 굳이 지금 주택연금에 가입할 필요가 없다. 주택연금을 20년간 받는 조건이라면 단순 계산하여 연간 1800만 원이고 월 150만 원까지 받을 수 있다. 그 집이 4억 원으로 오를 때 가입하면 연간 2000만원이고 월 167만 원까지 받을 수 있다. 실제로 이자를 감안하면 그보다 적다.

　반대로 주택평가액이 3억 원으로 줄어들면 그 만큼 매달 받을 수 있는 주택연금액도 줄어든다. 따라서 집값 하락 국면에서는 조금이라도 빨리 가입 신청을 하는 것이 월 수령액 측면에서 유리한다. 최근 서울 주요 지역을 중심으로 주택가격이 상승하고 있지만 본격적인 반등을 점치기에는 이른 만큼 상반기에 주택연금 가입을 서두른 이들이 많았던 것으로 보인다.

 

　▲고령화와 함께 주택연금 가입자는 늘어날 것이다

　우리나라에 주택연금이 나온 지 15년이 지나 자리를 잡은 데다, 고령화 속도가 빨라지면서 수요가 늘어나고 있는 점도 가입 증가 요인 중 하나로 꼽힌다. 통계청에 따르면 2022년 기준 우리나라의 65세 이상 인구는 901만 8000명으로, 사상 처음으로 900만명을 돌파했다.

　또한 2021년 기준 76세 이상 고령자의 상대적 빈곤율은 51.4%이고, 66∼75세의 빈곤율은 30.5%이다. 상대적 빈곤율은 중위소득 50% 이하에 속한 인구 비율을 의미하는데, 가구 소득에 기초연금 등을 합해도 생활비가 부족하면 주택연금을 신청하려는 노인이 늘어날 것이다. 그동안 도시화, 산업화, 핵가족화로 자녀와 따로 사는 부모가 늘었고, 부모가 산 주택을 자녀가 상속받아 사는 비율도 낮아지기에 주택연금 가입자는 더욱 늘어날 것이다.

한국주택금융공사 https://www.hf.go.kr

이용교 <광주대학교 교수, 복지평론가> ewelfare@hanmail.net